築15年中古住宅のホームインスペクションで判明した隠れた問題とその重要性
先日、築15年の中古住宅にて**ホームインスペクション（住宅診断）**を実施しました。
ホームインスペクションは、住宅の売買やリフォーム前に、建物の劣化状況や施工品質を客観的に評価する重要なプロセスです。
今回も、原則として「劣化診断」を目的に行ったものですが、実際の現場では、劣化だけでなく施工品質に関する重大な懸念点がいくつも見つかりました。
図面と異なる施工 ― 棟換気の欠如と気流止め未施工
まず驚かされたのは、設計図面には「棟換気」の記載があるにも関わらず、実際の小屋裏には換気開口が存在しなかったことです。
棟換気は、屋根裏の湿気や熱を効率的に排出するための重要な設備であり、夏季の室温上昇や冬季の結露対策に直結します。
さらに、気流止めも全く施工されておらず、屋根裏の湿気が室内や構造材に滞留するリスクが高まっていました。
その影響か、野地合板には湿気によるカビと思われる変色が広範囲に確認されました。
断定はできませんが、棟換気や気流止めの欠如が一因である可能性は否定できません。
防火構造と断熱性能の不足
ユニットバス（UB）の天井点検口から小屋裏を確認すると、断熱材がむき出しになっていました。
さらに、延焼ライン内であるにもかかわらず、防火構造の壁が設けられていません。
これは火災時に炎が一気に広がる危険を孕んでおり、建築基準法で定められた防火区画の不備に該当する可能性があります。
床下に潜ってUB下の点検蓋を確認すると、断熱材の蓋に大きな隙間があり、気密性・断熱性ともに著しく不足している状態でした。
こうした欠陥があると、冬は暖房効率が下がり、夏は冷房が効きにくく、光熱費の増加や室内環境の不快感につながります。
見た目のきれいさに隠れた施工不良
外観や内装など、目に見える仕上げ部分は15年経過しても非常にきれいな状態でした。
これは前所有者が丁寧に手入れをして生活していた証拠です。
しかし、見えない部分（隠ぺい部）の施工品質は決して褒められたものではありませんでした。
施工した当時の工務店名は控えますが、施工品質の低さは否めません。
もちろん現在は改善されていることを願いますが、こうした事例は決して珍しくなく、中古住宅購入時のインスペクションの必要性を改めて痛感します。
ホームインスペクションが果たす役割
ホームインスペクションは、住宅の劣化状況や施工不良を購入前に把握するための有効な手段です。
特に中古住宅では、新築時からの施工不良や経年劣化が複合的に存在することが多く、購入後に修繕費用がかさむケースも少なくありません。
今回の診断では、
-
棟換気の未設置
-
気流止め未施工
-
防火構造の欠如
-
断熱欠損
-
気密性能不足
といった複数の問題が確認されました。
これらは放置すれば、快適性や安全性の低下だけでなく、構造材の腐朽やカビの発生など健康被害にもつながりかねません。
中古住宅購入前に必ず確認すべきこと
中古住宅購入やリフォーム計画の際には、以下の点を必ず確認することをおすすめします。
-
棟換気や通気層の確保
-
気流止めや断熱材の施工状態
-
防火構造や延焼ライン内の区画
-
床下や屋根裏の湿気・カビの有無
-
施工記録・図面と実物の整合性
これらは、専門家であるホームインスペクターによる診断でしか確認できない場合が多く、自己判断は危険です。
まとめ ― 見えない部分こそが住宅の本質
住宅の価値や住み心地は、見た目の美しさだけでは決まりません。
見えない部分の施工品質こそが、本当の住宅性能を左右する要素です。
今回の築15年中古住宅のインスペクションは、その現実を改めて浮き彫りにしました。
もし中古住宅の購入を検討している方がいれば、ぜひ契約前にホームインスペクションを受けることを強くおすすめします。
長く安心して暮らすためには、「見える部分のきれいさ」よりも「見えない部分の確かさ」を重視するべきです。
