【基礎の小さなひび割れ、大丈夫！？】中古住宅のホームインスペクションで確認する重要ポイント🏠

基礎にひび割れを発見！すぐに補修が必要なのでしょうか？

中古住宅のホームインスペクション（住宅診断）では、建物の基礎コンクリートの状態も重要な確認項目です。

今回の写真は、クラックスケールを使って基礎コンクリートのひび割れ幅を測定している様子です。🔍

住宅の基礎にひび割れを見つけると、

「この家は大丈夫なの？」

「地震で壊れたりしない？」

「補修しないといけないの？」

と不安になる方も多いと思います。

しかし、基礎にひび割れがあるからといって、必ずしも構造上の問題があるとは限りません。

重要なのは、ひび割れの幅や形状、発生している位置、周辺の状態などを確認し、どのような原因が考えられるのかを判断することです。

ヘアークラックとは？なぜ基礎コンクリートに発生するのか

今回確認したひび割れは、いわゆるヘアークラックと呼ばれる細いひび割れです。

ヘアークラックとは、髪の毛のように細いひび割れのことで、一般的には幅0.2～0.3mm程度以下の細いひび割れを指すことが多い表現です。

ただし、明確に統一された法的な寸法定義があるわけではありません。

コンクリートは、硬化や乾燥の過程で水分が失われることなどによって収縮します。

この乾燥収縮などによって、コンクリートの表面に細かなひび割れが発生することがあります。

つまり、適切に施工されたコンクリートでも、細かなひび割れが発生することはあるのです。

ただし、ひび割れの原因は乾燥収縮だけではありません。

温度変化、施工条件、地盤の不同沈下、外力、鉄筋の腐食などによって発生する場合もあります。

そのため、見た目が細いという理由だけで、原因を乾燥収縮と断定することはできません。

既存住宅状況調査では、基礎のひび割れ幅0.5mm以上が重要な基準

中古住宅の基礎を確認する際に知っておきたいのが、国土交通省の**「既存住宅状況調査方法基準」**です。

この基準では、基礎コンクリートについて、次のような劣化事象等が調査対象とされています。

ここで注意したいのが、「幅0.5mm以上」はひび割れの基準、「深さ20mm以上」はコンクリートの欠損の基準ということです。

「ひび割れの深さが20mm以上なら指摘対象」という意味ではありません。

また、これらは既存住宅状況調査で確認する劣化事象等の基準であり、該当したものすべてについて、直ちに補修が義務付けられるという基準ではありません。

調査結果を踏まえて、補修の必要性や追加調査の要否を検討することが重要です。

0.5mm未満のひび割れなら安心？

では、ひび割れ幅が0.5mm未満であれば、問題がないのでしょうか？

答えは、必ずしもそうとは限りません。

例えば、幅0.2mm程度の細いひび割れでも、次のような状態が確認される場合は注意が必要です。

⚠️ ひび割れが長く連続している

⚠️ 斜め方向や複雑な形状で発生している

⚠️ 基礎の複数箇所に同じ傾向のひび割れがある

⚠️ ひび割れから雨水が浸入している

⚠️ 白華（エフロレッセンス）やさび汁が確認される

⚠️ ひび割れ幅が時間とともに広がっている

このような場合、単なる表面上の乾燥収縮ではなく、ほかの原因が関係している可能性も考えられます。

特に、水分の浸入や鉄筋腐食の兆候が見られる場合には、ひび割れ幅だけで判断しないことが大切です。

「0.5mm未満だから問題なし」ではなく、周辺の状態まで確認することが重要です。

クラックスケールで何を測定しているの？🔍

今回の写真で使用しているのが、クラックスケールという測定器具です。

クラックスケールには、さまざまな幅の線が印刷されており、実際のひび割れと比較することで、その幅を測定できます。

例えば、

• 0.1mm
• 0.2mm
• 0.3mm
• 0.5mm

といった幅を確認することができます。

ひび割れを見た目だけで判断すると、実際より大きく感じたり、小さく見えたりすることがあります。

そこでクラックスケールを使い、客観的な数値として記録することが重要になります。

また、ひび割れ幅だけではなく、発生位置や方向、長さ、周辺の変状なども確認します。

なお、クラックスケールで測定できるのは基本的にひび割れの表面幅であり、ひび割れの深さや内部への到達状況まで分かるわけではありません。

必要に応じて、別の方法による詳細調査を検討します。

基礎のひび割れで特に注意したいのはどんな場合？

基礎のひび割れには、比較的軽微なものから、構造上の問題が疑われるものまであります。

例えば、乾燥収縮による細いひび割れで、ほかに異常が確認されない場合には、経過観察が選択肢となることがあります。

一方で、斜め方向のひび割れや、基礎の開口部・コーナー付近に発生したひび割れなどは、その位置や形状に応じて慎重に確認する必要があります。

また、建物の床や壁にも傾斜が確認される場合には、地盤の不同沈下などとの関連性も検討します。

大切なのは、ひび割れ幅だけで「構造クラック」「非構造クラック」と断定しないことです。

ひび割れの原因を判断するには、基礎の形状、配筋、建物の変状、地盤条件など、複数の情報が必要になる場合があります。

基礎のひび割れは放置しても大丈夫？

細いひび割れであっても、発生状況によっては経過観察が必要です。

特に注意したいのが、水分の浸入が継続している場合です。

ひび割れから雨水などが浸入し、コンクリート内部の鉄筋周辺まで水分や酸素が供給される状態が続くと、条件によっては鉄筋腐食のリスクが高まります。

鉄筋が腐食すると、その膨張によってコンクリートに新たなひび割れや剥離が生じる可能性もあります。

ただし、ひび割れがあるからといって、直ちに鉄筋が腐食するわけではありません。

コンクリートのかぶり厚さ、ひび割れの状態、水分供給、周辺環境などによってリスクは異なります。

そのため、ひび割れの幅だけではなく、水分の浸入や鉄筋腐食の兆候がないかまで確認することが大切です。

中古住宅購入前のホームインスペクションが重要な理由

中古住宅を購入するとき、外壁や室内の仕上げ、住宅設備などに目が向きやすいと思います。

しかし、住宅の基礎は建物全体を支える重要な部分です。

基礎の状態によっては、購入後の補修費用や維持管理計画に影響することもあります。

だからこそ、中古住宅購入前のホームインスペクションでは、基礎コンクリートの状態も丁寧に確認します。

例えば、

「ひび割れがあるから危険」

「細いひび割れだから大丈夫」

と単純に判断するのではなく、

「どのようなひび割れが、どこに、どの程度発生しているのか」

を確認することが重要です。

必要に応じて、今後の経過観察や詳細調査、補修について検討するための判断材料を提供します。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 基礎のひび割れは何mmから問題になりますか？

国土交通省の既存住宅状況調査方法基準では、基礎コンクリートの幅0.5mm以上のひび割れが劣化事象等の判断基準の一つです。

ただし、0.5mm未満であっても、発生位置や形状、漏水、さび汁などの状況によっては注意が必要です。

Q. ヘアークラックは補修しなくても大丈夫ですか？

乾燥収縮などによる軽微なひび割れで、ほかに異常が確認されない場合には、経過観察が選択肢となることがあります。

ただし、原因や進行状況によって判断が異なるため、一律に補修不要とは言えません。

Q. 基礎にひび割れがあると不同沈下しているのでしょうか？

ひび割れがあることだけで不同沈下とは判断できません。

床や壁の傾斜、ひび割れの形状や分布、基礎の変状などを総合的に確認する必要があります。

Q. 既存住宅状況調査で0.5mm以上のひび割れが見つかったら、必ず補修が必要ですか？

いいえ。既存住宅状況調査方法基準は、劣化事象等の有無を確認するための基準です。

補修の必要性や方法については、原因や状態を踏まえて別途検討する必要があります。

基礎のひび割れは「見た目」ではなく「数値と状態」で判断することが大切🏠

今回ご紹介したクラックスケールによる測定は、中古住宅のホームインスペクションで行う確認方法の一つです。

基礎にひび割れを見つけると不安になるかもしれません。

しかし、すべてのひび割れが重大な問題につながるわけではありません。

一方で、小さなひび割れだからといって、必ずしも安心できるわけでもありません。

重要なのは、

ひび割れの幅・位置・形状・周辺の状態を確認し、必要に応じて経過観察や詳細調査につなげること。

そして、測定結果を客観的に記録し、建物全体の状態と照らし合わせることです。

「ひび割れがあるか」だけでなく、「そのひび割れが何を意味しているのか」。

そこまで考えることが、ホームインスペクションの大切な役割だと考えています。

名古屋・愛知で中古住宅のホームインスペクション・住宅診断をご検討の方へ

株式会社家のちえでは、名古屋市・愛知県を中心に、岐阜県・三重県で中古住宅のホームインスペクション（住宅診断）・既存住宅状況調査を実施しています。

基礎コンクリートのひび割れ、床や壁の傾斜、雨漏りの兆候、床下・小屋裏の状態など、建物の状況を一級建築士が第三者の視点で確認します。

中古住宅の購入前はもちろん、現在お住まいの住宅で基礎のひび割れや建物の変状が気になる場合もご相談いただけます。

「見た目だけで判断しない。数値と根拠で住宅の状態を確認する」。

それが、株式会社家のちえのホームインスペクションで大切にしている考え方です。

株式会社家のちえ

一級建築士 × 既存住宅状況調査・ホームインスペクション

住宅は、見た目では分からない部分まで確認することが重要です。